Попытки превратить рынок возведения жилья в финансовый чреваты серьезным кризисом.
В Москве 7 апреля должен был собраться съезд победителей. Именно в таком виде представляли себе федеральные власти рядовое (восьмое по счету) Совещание по развитию жилищного строительства. Но организатор мероприятия — Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (проще говоря, Минстрой РФ) — просчитался. Выяснилось, что приглашенные участники считают себя не победителями, а совсем наоборот — побежденными. Более того, они не исключают возможность своего ухода с рынка. А любая потеря застройщика сегодня — это уже не ожидаемое, а самое настоящее поражение для Минстроя, предупреждают эксперты рынка.
Строители или финансисты?
Именно Минстрой стал инициатором и движущей силой изменений в 214 ФЗ («Об участии в долевом строительстве"), которые, по планам министерства, как озвучено в СМИ, начнут действовать 1 июля 2017 года.
В целом они сводятся к нескольким новеллам, каждая из которых способна перевернуть бизнес застройщиков. Появляются эскроу-счета, на которых будут депонироваться средства дольщиков, вводятся требования к размерам капитала к застройщикам, а также внедряется система обязательного страхования дольщиков.
По сути, новеллы 214 ФЗ переводят застройщиков из категории строительных фирм в инвестиционные. Соответственно, к ним в полной мере начинают применяться механизмы, обычно используемые на финансовых рынках.
Наличие эскроу-счета — как раз из этого мира, где деньги и активы существуют в параллельных вселенных и движение ценных бумаг осуществляется исключительно по определенным правилам. На эскроу-счет будут поступать кредитные ресурсы, выделенные дольщикам банками. Но к застройщикам они попадут лишь после того, как объект будет закончен. Все кредитные риски, таким образом, ложатся на строительную компанию. Это же касается и судьбы самого счета. С учетом того, что банковская система находится в состоянии перманентной очистки. Кроме того, на практике, создание таких счетов приведет к необходимости застройщиков кредитоваться в тех же банках и на условиях этих же банков. Участники рынка считают, что новеллы могут легко разрушить баланс спроса и предложения на и без того хрупком рынке.
Ограничением конкуренции станут и требования к капиталу застройщиков. С июля его размеры будут привязаны к площади всех объектов долевого строительства застройщика и связанных с ним юридических лиц. По сути, это превращает строительную корпорацию в инвестиционный банк. А в этом мире выживают только те, у кого самый большой капитал. Все остальные неизбежно превращаются в брокеров, которые занимаются торговлей чужими активами, а не созданием новых.
Обратный отбор
"Капитальными" реформами дело не ограничилось. В регулирование строительства были внедрены и нормы обычного коммерческого банкинга. Там, где никаких инвестиций (и рисков, связанных с ними) нет, а есть лишь простые операции под залог имущества. "Потерянные" средства вкладчиков компенсируются за счет страховой суммы, которая затем возмещается за счет продажи залогов.
Идея страхования рисков застройщика за счет обязательных отчислений в создаваемый Фонд помощи дольщикам напоминает всем хорошо известный карго-культ — попытку копирования внешнего вида, без реального содержания. Так как строительство — это не кредитный, а все-таки инвестиционный процесс. С определенными рисками, которые должны нести все участники процесса, а регулятор может лишь следить за тем, чтобы "играли чисто".
Тем не менее, упомянутый Фонд уже создан (формально с 1 января 2017 года). По сути, он является аналогом ССВ — Системы страхования вкладов, созданной для страхования рисков невозврата депозитов. Оператор фонда — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). И здесь также улавливается аналогия с ССВ, в котором функции такого оператора выполняет АСВ.
Предполагалось, что страхование рисков девелоперов начнется уже нынешней весной. Стоимость взносов (страховой премии) не будет превышать 1% от стоимости каждого договора долевого участия. По расчетам, объем фонда при таких нормах и темпах строительства будет составлять примерно 30 млрд рублей в год.
Но АИЖК взносы пока не принимает. И, по факту, никакого фонда нет, отмечают эксперты рынка. Застройщики предпочитают работать по обычным договорам страхования. Даже с учетом поправок, 214 ФЗ не требует от застройщиков вносить деньги в фонд, при условии, что компания уже застрахована по "старым" нормам. Тем не менее, на местах уже зафиксированы попытки требовать обязательных отчислений в Фонд.
Скоро эта новелла станет обязательной, и тогда начнется самое интересное. Дело в том, что строительство — это, по своей сути, региональный бизнес, но региональных фондов страхования не создано даже на бумаге. Соответственно, все собранные средства будут уходить в единый государственный фонд.
В таких условиях, предостерегают эксперты, это "включит" механизм "обратного отбора" — сильные строительные компании будут страховать слабых и ненадежных.
В банковской сфере у регулятора (Центробанка) есть тысячи инструментов и неограниченные полномочия по контролю за своими клиентами. Минстрой — совершенно иное заведение, а многие застройщики порой и сами себя контролировать не могут. Естественный результат подобного механизма — тотальный хаос, опасаются эксперты рынка.
Как пример неуспеха Минстроя в зоне своей прямой компетенции не лишним будет вспомнить, что на днях Счетная палата завершила проверку АИЖК и констатировала невыполнение показателей программы «Жилье для российской семьи». Она должна была повысить доступность жилья и увеличить объемы его строительства. Предполагалось построить 25 млн кв. метров жилья стоимостью не дороже 35 тыс. рублей за квадратный метр для 463 тыс. семей. Между тем, проверка показала, что построили только 3,3% от запланированных площадей, а жилье смогли получить только 5,7% семей. В Счетной палате сочли, что Минстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не приняли всех необходимых, а самое главное эффективных, мер для реализации программы.
Ликвидация
Минстрою же теперь важно реализовать изменения в 214 ФЗ. Однако пока главным следствием нового порядка, установленного министерством, стала… остановка строительства. С начала 2017 года в большинстве российских регионов перестали запускаться новые проекты. В Якутии, к примеру, никто из застройщиков еще не получил необходимые заключения по новым проектам.
Во Владимирской области, по состоянию на конец марта 2017 года, ведомство выдало только одно положительное заключение на строительство нового объекта. Эта остановка выглядит особенно странно на фоне запланированного Минстроем растущего (по сравнению с прошлым годом) объема ввода нового жилья.
Потери компенсационного фонда при норме отчислений в 1% участники рынка оценивали в сотни миллиардов рублей. В Минстрое поняли, что угроза вполне серьезна и решили принять упреждающие меры: увеличить размер самого фонда за счет увеличения нормы отчисления – с нынешнего 1 до 6% от стоимости объекта.
Таким образом, за счет добросовестных застройщиков и честных покупателей квартир предполагается закрыть проблемы всех остальных участников рынка. После чего с рынком придется проститься. Про региональных застройщиков можно будет точно забыть. Что произойдет с социально-экономической ситуацией в регионах — не сложно предсказать, тем более когда «стройка» является одной из более-менее живых секторов экономики.
Увеличение объемов ввода жилья в такую стратегию не вписывается ни при каких условиях. Монополизация, рост цен и сокращение предложения на рынке жилья, — это непосредственные и самые очевидные последствия нового регулирования рынка. За этим неминуемо следует появление хитроумных коррупционных схем, создаваемых для отмены созданного механизма. Этот сценарий всем хорошо понятен, вспоминая историю нашей страны.
И если продолжать историческую аналогию, как бы это не привело к тому, что прошедший съезд не стал бы «съездом расстрелянных». В переносном смысле, конечно.
Сергей Петров
Источник: